好用好房屋“养老金” 切实维护业主合法权益管

我市把管好用好房屋维修资金、 构建新型 和谐社区作为重大民生工程来抓， 着力完善政 策制度，创新管理机制，努力利民便民，房屋维 修资金管理逐步走向规范化制度化轨道。 近几 年来， 我市连续三次在全省房屋维修资金管理 工作会、 全省房地产市场管理工作会上介绍经 验，连续三次通过审计、财政部门的账务审计， 连续四年被评为全国维修资金规范化管理先进 单位。同时，先后有省内外40个城市的业内人 士到南充学习房屋维修资金规范化管理经验。

    强化监管 构建科学合理的管理体系

  归集方式由代缴改自缴。 为确 保维修资金应收尽收， 我市调整了 归集方式， 重新科学合理选准维修 资金缴存时间节点。 将维修资金作 为商品房买卖合同登记备案及房屋 权属登记的必备要件， 实行两道关 口把关。 将开发建设单位代收代缴 改为由购房人在商品房买卖合同登 记备案前，业主直接到主城区4个维 修资金专户管理银行的201个网点 缴存， 确保购房人维修资金缴入专 户。在办理房屋权属初始登记前，开 发建设单位未售房屋的维修资金实 行全额垫交， 从而避免了过去少数 开发建设单位代收代缴中的挪用、 多收少报少缴的现象。 管理机构还 实行了房屋初始登记项目现场核实 幢数、面积、抽查商品房买卖合同核 实维修资金缴存金额制度。目前，市 本级1301个房屋初始登记项目全部 缴清了维修资金，保证了应收尽收。

 归集标准由低到高。结合贯彻国 家、省、市房屋维修资金政策，近几年 来，我市4次组织召开听证会，对维修 资金归集标准进行听证， 广泛听取人 大代表、政协委员、开发建设单位和社 会各界的意见。4次调整维修资金归集 标准，维修资金由每平方米15元、20元 逐步调至每平方米30元、40元，今年将 调至每平方米50元至60元。 维修资金 缴存标准与我市经济社会发展、 市民 收入相适应，归集标准比较科学合理。

资金续筹由点到面。 我市将物 业小区公共收益作为维修资金续筹 的重要支撑进行了有益的探索。 2018年10月， 在顺庆区大都会小区 推行了公共收益补充维修资金试 点。今年，我市试点扩面，选择东方 国际社区等10个小区进行试点。鼓 励事业单位、 国有企业进行老旧小 区续筹维修资金试点， 南充力汇建 设集团等6个小区补建了维修资金 制度。同时，我们还对2009年以前开 发建设单位代收代缴维修资金期间 未售房屋及缓缴项目进行了清理。

    完善使用机制 构建公平公正的监管体系

  发挥资金急救作用，建立维修资金 应急使用机制。2012年以来， 我市明确 了电梯、消防、二次供水、地下管网堵 塞、屋顶（外墙）渗漏等7类影响业主住 用安全的紧急情形，实行边修边报的应 急维修机制。解决了三分之二业主签字 难、决策时间过长的使用难，让维修资 金成为“及时雨”，及时消除房屋隐患。 近年来，我市又优化了维修资金应急除 险举措， 将备案时间由三天缩短至一 天，实行快报快处快修，“问题”房屋及 时除险。为避免应急维修三分之二业主 未签字面临的使用管理风险，我们采取 街道办事处、社区核实签字，消防、电梯 故障由消防、 质监部门出具检测报告， 在小区电梯口、单元门上进行公示使用 方案、工程预决（结）算，管理机构现场 核实拍照取证等方式予以综合管控。在 物业小区电梯故障动用维修资金方面， 聘请电梯专家参与小区现场初勘、竣工 验收，并对更换单件使用金额5000元以 上进行现场取证、 以旧换新等方式，从 而有效避免维修资金使用中的弄虚作 假现象。2018年，市本级有132个物业小 区使用维修资金，应急维修项目达到86 个，占70%。

 启动招标（抽签）程序，建立公平选 择施工企业机制。 为形成公开透明、方 便快捷机制，使物业维修工程施工企业 选择在阳光下运行， 我市对使用金额5 万元以下申报项目，采取由业委会在市 维修企业名录库中直接选择施工企业 方式。2018年下半年又采取施工企业自 愿报名、业委会现场抽签产生施工企业 的方式选择施工单位； 对使用金额5万 元以上申报项目，前几年全部采取业主 代表评分选择施工企业，今年改为由招 标代理机构公开招标（比选）选择施工 单位，招标会前由业委会在市物业维修 工程招标专家库中抽取4名专家及业委 会主任进行评标定标，抽签、招标（比 选）条件、过程、结果公开透明，接受业 主监督。今年以来，抽签项目达27个，招 标项目达5个。公平竞争机制的形成，大 大降低了使用纠纷，提高了维修资金公 信力，规避了管理机构的监管风险。

 启动工程审价等程序，建立第三方 快捷服务机制。近几年来，根据我市维 修资金政策性专业性强、业委会专业化 不足的现状，大力启动第三方服务来弥 补业委会专业化不足的问题，提高维修 资金的使用效率。 我市采取公开条件、 企业自愿报名、 管理机构审核的方式， 建立了物业维修工程施工企业、物业维 修工程审价机构、物业维修工程招标专 家三个名录库。维修工程的工程量清单 制作及控制价报告全部由业委会选择 工程造价机构进行制作；工程造价机构 对使用金额1万元以上的物业维修工程 进行结算审价， 工程造价机构与业委 会、物业服务企业、监理单位一道参与小区 维修工程竣工验收， 出具的工程审价报告 由施工单位、业委会、造价机构三方认可并 签字盖章， 审价报告作为维修资金拨付的 前置条件。2014年以来， 市本级400个物业 维修工程进行了工程结算审价， 审减率平 均达到12.3%，2018年达到14.5%，审减金额 89万元。除物业维修工程实行招标代理、维 修企业全额垫资维修外， 我市要求使用金 额在20万元以上的小区聘请工程监理机构 进行监理监督， 着力解决业委会专业性不 足的难题，有效维护了业主的合法权益。

突出监管重点， 建立使用过程管控机 制。近年来，我市严格遵循“业主决策、政府 监督、方便快捷、公开透明”的维修资金使 用管理原则，努力探索业主、业委会、管理 机构、 维修企业、 审价机构、“五位一体”、 “五个到位” 的维修资金使用管理模式，保 证了业主决策、 业委会实施、 管理机构监 督、维修企业施工、工程造价机构审价“五 个到位”，形成了相互制约、相互监督、公开 透明的维修资金使用机制。 明确了业委会 在维修资金使用申报、 工程询价、 合同签 订、现场监管、竣工验收的实施主体责任； 明确了管理机构的监督责任， 凡申报使用 维修资金的小区， 维管中心均安排工作人 员不少于两次到小区现场核实申报项目的 真实性，对小区已公示的使用申请表、工程 预（结）算表、业主签字等要件进行拍照取 证。管理机构工作人员参与竣工验收现场、 施工企业招标（比选）现场、增项增量工程 现场核实取证， 使维修资金使用的事前事 中事后得到有效监督，维修工程弄虚作假、 价格高估冒算得到有效遏制。近几年来，市 本级518个小区使用维修资金3650万元，没 有发生一起维修项目申报弄虚作假或价格 虚高而引发的重大纠纷及投诉事件。

  强化资金监管 构建安全稳定的风险管控机制

  建立招标选定维修资金专户银行机 制。 我市维修资金专户管理银行长期只 有一家， 市本级15.6亿元维修资金全部 放在一个“篮子”里。2018年上半年，我市 启动了维修资金专户管理银行招标工 作， 将近三年维修资金增量作为条件进 行公开招标，做到报名条件、招标过程、 招标结果公开透明， 专户银行风险、服 务、增值等指标作为评分条件，在报名竞 标的8家驻市金融机构中选择了3家实力 雄厚、服务水平较高的专户银行，使我市 维修资金专户银行达到4家。市场竞争机 制的形成，既分摊了维修资金存储风险， 又提高了专户银行服务水平， 还提高了 增值收益。

 建立增值收益分摊给业主机制。近 几年，我市通过招投标、签订金融合作 协议等方式， 提高了维修资金增值收 益，维修资金年增值收益至今达到3%以 上， 市本级13.7亿元维修资金本金产生 的增值收益达到1.852亿元。 从2015年 起，管理机构每年都将维修资金增值收 益全部分摊到70万户维修资金所有权 人账户滚存使用，有力地维护了业主的 合法权益。

 建立维修资金账务公开透明机制。 我市维修资金全部实现“专户存储、专 款专用、按幢立账、核算到户”管理。存 储系统、业务系统定期实行手工及网上 对账，做到账实相符。全市维修资金信 息系统建立后，业主足不出户即可查询 到本人的维修资金余额情况。 从2015年 起，管理机构每年都向市本级上千个物 业小区发放张贴维修资金对账单，及时 公布维修资金本金、使用金额、增值金 额及余额，同时还通过维修资金管理信 息系统公布维修资金账务，主动接受业 主监督。 蒋和平