首页
市情介绍
中心介绍
政策法规
管理活动
资金归集
资金使用
公示栏
楼市动态
文件下载
  您现在的位置: 首页 >> 房屋动态>> 详细页面
大力推行精细化管理 不断破解维修资金监管难题
大力推行精细化管理 不断破解维修资金监管难题
日期: 2015年12月18日 【文字大小:
大力推行精细化管理 不断破解维修资金监管难题
 
南充市房地产管理局
(2015年12月17日)
 
一、建立良性互动机制,破解维修资金监管合力不足的难题。
近6年来,我们遵循“业主决策、政府监督”的监管原则,建立了“业主大会为决策主体、业委会为执行主体、管理机构为监督主体、街道办事处、社区居委会、消防质监部门等为配合主体”的监管体系,大力推进精细化管理,明确各主体间的职能职责、形成了互相配合互相监督的制约机制,共同推进维修资金监管工作走向规范化。我们采取完善维修资金政策、宣传维修资金法律法规、成立维修资金监管机构、建立维修资金管理系统等方式,初步确保了维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化,切实保障了业主维修资金的知情权和监督权。使维修资金监管的决策主体、执行主体、监督主体、配合主体在良性互动的状态下运行。截至目前,全市共归集维修资金14.26亿元, 580个小区使用维修资金3426万元,使用率2.5%。市本级维修资金增值收益已达1.06亿元,年均收益率为2.8%,目前,省内及全国38个城市同行来我市考察交流了维修资金监管工作。
二、改变归集方式,破解维修资金欠缴难题。
针对前几年开发建设单位代收代缴维修资金中经常发生的截留、欠缴维修资金的难题,2009年,我市出台了维修资金新政策,改变了代收代缴归集方式,将维修资金管理系统全面运用于归集管理的全过程,做到与产权系统、专户银行系统互联互通,由系统设卡把关。并将维修资金缴存作为签订商品房买卖合同备案和房屋初始登记备案的前置条件,做到购房人签订商品房买卖合同时直接到专户银行各网点交存,确保已售房屋维修资金全部缴入维修资金专户。
在商品房初始登记前,开发建设单位必须全额垫缴清未售房屋的维修资金后,方可办理初始登记备案手续,确保了未售房屋的维修资金应收尽收。我们还通过发放催缴通知、上门催收、停办业务、法律诉讼等方式收回了6年前30多家开发建设单位所欠的1900万元维修资金。近几年来,市本级560个初始登记小区全部缴清维修资金,为规范维修资金使用,推行按幢立账、核算到户管理奠定了坚实基础。
三、抓住关键环节,破解维修资金使用难题。
在维修资金使用监管工作中,我们努力抓好申报实施、公开透明、竣工验收、工程审价等关键环节,大力推行精细化监管,不断破解维修资金使用决策难、价格虚高、弄虚作假等难题,确保维修资金使用规范和资金安全。目前,市本级280个小区使用过维修资金,没有发生一起重大使用纠纷。
(一)抓好申报环节,破解维修资金申报主体多元化的难题。
针对维修资金使用申报、实施主体涉及业主委员会、相关业主、社区居委会、物业服务企业的状况,2010年,市政府出台了维修资金使用管理办法,管理部门出台了维修资金使用须知,将维修资金的申报实施主体明确定义为业主委员会,已成立业主大会的小区由业委会申报实施,无业委会的小区由5名相关业主成立监督小组申报实施,由社区监督。申报方式采用常规维修和应急维修两种。涉及全小区共用部位、共用设施设备的维修按常规维修方式实施,由小区双2/3业主决策;涉及单幢(单元)的维修项目按幢申报,由单幢(单元)的双2/3业主决策;涉及业主生命财产安全的紧急情况按应急程序组织申报实施,无需双2/3业主签字,有效提高了维修资金使用效率,克服了维修资金使用申报执行主体多元化的弊端。
(二)抓好公开透明环节,破解维修资金使用暗箱操作的难题。
坚持做好维修资金使用公开透明工作,是避免维修资金使用暗箱操作、弄虚作假的重要环节。近几年来,我们采取多种方式确保维修资金使用公开透明阳光操作。
一是做好使用现场的公示。要求维修申报小区的使用申报表、使用方案、业主书面签字、工程预(决)算报告必须在小区出入口显著位置公告,应急维修项目必须在单元门、电梯口公告,管理中心现场核实取证后分别制作成电子和物理档案供业主查询,并作为维修资金拨付的要件之一。
二是做好网络公示。我们通过建立的全市维修资金信息系统平台公布小区维修项目及使用金额,同时信息系统开辟了查询平台供业主足不出户查询维修资金余额。
三是做好对帐单公示。近两年来,我们每年向物业小区张贴维修资金对账单,公告小区维修资金本金、增值收益、使用金额及余额,接受业主监督,确保了业主维修资金的决策权、知情权和监督权。
(三)抓好维修企业优选环节,破解维修工程实施不到位的难题。
选好选准维修工程施工企业是确保维修资金合理使用、保证工程质量实施到位的关键所在。
一是搭建服务平台。2011年,我们采取媒体公开条件、企业自愿报名、动态管理、考察企业资质、业绩、信誉等方式,优选15家施工企业组建了全市维修更新改造企业名录库,并采取动态管理、优胜劣汰的方式,每两年优化和更新名录库施工企业,优选有实力、有信誉的施工企业进入名录库为小区维修服务,对保证维修工程质量起到了重要作用。
二是公开招标选择施工单位。2010年以来,我们对5万元以上的申报项目全部采取公开招标(比选)、业主评标方式产生维修施工企业。为形成竞争机制,避免暗箱操作,保证评标的公正性,小区评标委员会由每幢楼(单元)业主推荐1至3名懂工程造价或具有技术职称的13名业主代表组成,评标会现场抽签产生7至9人参与工程评标,对投标书按资质、预算、业绩等内容实行百分制逐项评分,综合得分第一名为中标单位。目前,市辖三区86个小区均通过招标方式产生施工单位,占维修工程的30%左右。改变了以前小区维修资金使用执行主体既是运动员又是裁判员的状况,对保证维修工程实施到位、监督到位、价格合理起到重要作用。
三是推行全额垫资维修。2010年以来,市辖三区260个维修资金使用小区均由施工企业全额垫资维修。项目竣工验收及审价报告出具后方可拨付维修工程款,同时施工单位须留存5%的工程质量保证金履行保修责任。
(四)抓好维修现场监督环节,破解维修工程弄虚作假的难题。
加强物业维修更新改造工程施工现场的监督管理,既是有效破解维修工程弄虚作假的重要环节,也是实现维修资金使用安全的重要保证。我们要求维修资金使用小区,均由3至5名业主代表组成现场鉴证小组,对施工单位所进材料的数量、质量、价格、规格及现场施工质量进行有效监督。工程竣工后,业委会又组织管理机构、业主代表、施工单位等进行综合竣工验收、核实工程量的准确性并形成验收报告,同时管理机构坚持选派工作人员对小区申报项目进行现场初勘,对增项增量、竣工验收、公告公示等环节进行现场核实并拍照取证,整理成档案资料作为拨付维修资金的要件之一,确保了维修工程项目实施到位、工程量基本准确、工程质量优良。
(五)做好价格审核工作,破解维修工程价格虚高的难题。
工程价格是否合理,是衡量维修资金使用成败的重要标志,也是避免维修资金使用纠纷的关键所在。近几年来,我们采取多种方式对维修工程价格进行严格监管,有效避免了工程价格的高估冒算。
一是要求施工企业提供按定额编制的工程预(决)算报告,工程预(决)算报告需标明主要材料的名称、品牌、规格、工艺特征描述等,以便于价格查询和监督。 
二是要求业委会进行询价。小区在申请维修资金时,首先要求业委会提供工程项目概算清单,业委会与施工单位签订工程合同前,须对施工企业提供的工程预算报告进行询价核价,预(决)算报告并在小区醒目位置进行公示,接受业主监督;管理机构对已经业委会初审的工程预(决)算报告再进行复核,并对主要材料在生产企业官网上查询产品价格,发现价格虚高的问题及时反馈给业委会和工程造价机构。同时在使用备案通知书上标明工程价格的合理性,
三是第三方审价。我市开展维修工程第三方审价始于2012年初,工程造价机构严格按四川省建筑安装工程定额标准对1万元以上的维修项目进行价格审核,并参加综合竣工验收,出具的审价报告作为拨付维修资金的要件之一。目前,市本级已对151个维修项目进行了审价,审减金额280万元,审减率9%,为业主节省了维修资金支出。
(六)抓好应急维修环节,破解房屋安全隐患难以及时消除的难题。
大力启动应急维修资金使用程序,是及时解除业主房屋安全隐患的重要方式,也是有效解决维修资金使用双2/3业主签字难、决策时间过长的有效途径。2011年以来,我们依据国家维修资金应急使用相关规定,大力实施应急维修资金使用程序,及时有效解除了业主房屋的安全隐患。在应急维修工作中,我们重点采取加大公开公示力度、优选施工企业、组织街道、社区、质监、消防等部门协助,实行综合竣工验收,严格工程审价等方式,确保应急维修工程监督实施到位。目前,市本级39个小区的外墙瓷砖脱落,电梯、消防设施故障等涉及业主生命财产安全的紧急情况全部采用应急维修程序予以除险,没有出现一起重大使用纠纷。
四、做好核算管理工作,破解维修资金增值收益难的难题。
2010以来,我们优选了维修资金专户银行,设立了维修资金专户。重点做好保值增值工作我们与管理银行签订金融合作协议,明确了权利、义务与责任,管理银行对50%的维修资金余额按1年期定期、50%的余额按2年期定期存款利率标准支付利息。近6年来,市本级维修资金年均增值收益率达2.8%左右,并将1.06亿元增值收益全部分到了业主维修资金账户上。同时,我们建立了严格的内控核算管理标准,严格会计核算、会计报表、定期对账制度,确保了账务核算管理规范有序,已连续三次通过市审计部门对市本级维修资金的专项审计。
    五、存在的问题及今后打算
在归集方面,我市维修资金管理工作主要存在归集标准偏低、公共收益管理未启动、续筹工作未开展的问题;在资金核算方面,主要存在选择专户管理银行竞争机制尚未形成的问题;在资金使用方面,主要存在使用手续繁琐,拨付时间过长的问题。在今后的工作中,我们将借鉴先进城市维修资金监管工作的经验,通过完善维修资金政策,建立维修资金数据大平台,简化优化使用程序等举措,进一步促进维修资金续筹难、使用难、增值收益难等难题的有效破解,努力促进全市维修资金监管工作再上新台阶。
 
  版权所有:©南充市房屋专项维修资金管理中心  蜀ICP备10025080号